在人口自然流动的城市化过程中，平均每天消失200多个村庄，中国300多万个自然村，在过去十年有90万个自然湮灭和消失了。这个人力不可改变的自然历史发展规律，也不能计入“鬼城”或鬼村的损失行列。

除此之外，“我走后哪管‘鬼城’遍地”的行政力量强力推动的小城镇大跃进、新农村建设大跃进、开发区大跃进，都应该计入“鬼城”范畴。

没有人能够准确估算“鬼城”到底造成了多少直接损失，因为统计的口径不一样，因为各地方政府都不承认自己辖区内有“鬼城”，哪怕“鬼城”早已经浮出水面。我这里也只能给出两个大致的思考和估算方向：

一是假定各省平均1.3万套保障房空置，全国平均每套保障房价值30万元，那中国大陆光保障房空置损失约1200亿元。新农村建设、新城建设、新开发区建设造成的损失和浪费当在其百倍以上，也就是十万亿元的倍数计。

二是国土资源部信息中心2013年1月25日公布的报告称：土地房屋闲置问题突出。报告指出，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。理论上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险。

国土部法律中心同日发布的数据显示，截至2012年年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

数据显示出的结果是：虽然工业产能已经严重过剩，大量城镇尤其是中小城镇住宅供应已经进入满足或过剩状态，但不论工业用地、房地产用地还是土地储备，仍在源源不断地增加着——统计数据显示，2012年全国土地出让面积和合同成交价款（含工业用地）分别为32.28万公顷和2.69万亿元。其中全国住宅用地供应总量11.08万公顷，超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。

房地产市场经过十五年突飞猛进的井喷式、补课式发展，中国当前的城乡住房供应已经基本满足了民众需求。2012年8月5日，北大中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2012》调查显示，2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。住房类型上，42.2%的家庭现住房为平房，比2010年调查结果下降了8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。

当然这其中恐怕就包括本文着重关注的无人问津的“鬼城”和鬼屋，也包括有人在城市无房住、有人拥有多套房的现实。虽然中国当下的真实城市化率只有区区35%，离70%以上的基本完成城市化进程还有很大空间，当中还有大量人口流动中的住房需求和改善性住房需求，但房屋供应已经不能回避整体过剩局部短缺的风险。

保守估计“截至2012年年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷”中的一半，属于过量供应（考虑到流动中的需求和改善型的需求，“中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍”，姑且只估计一半是真实过剩的），按住宅用地平均3倍的容积率，上述62.62万公顷土地可以盖住宅187.86亿平方米，13.7亿人平均每人13.7平方米，假定其中一半过剩，则有93.93亿平方米过剩，按照国家统计局2012年全国平均房价5791元每平方米计，则会造成54万亿元的损失。

问题是，未来土地、房屋的供应并没有止步。“鬼城”后面还会不断出现新名单。

当然，整体性、结构性的供应过剩，不能掩盖局部地区特别是一线城市住宅供应总体短缺甚至严重短缺的事实，除了个人持有型旅游地产、一些商业地产过剩之外，一线城市住宅地产和优质商业地产，二三线以下城市中心区域优质地产，将永远处于供不应求状态。

即使一些住房供应略微超过需求的中小城镇，只要出超不是太严重，就不意味着房价下跌，因为有投资客持有，保持一定的空置率和出租率，同样是城市活力所必需。