- 第2节 房价高，高在哪儿？
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这些年一起追的高房价
1997年，亚洲金融风暴；1998年，特大洪水。在接二连三的灾难面前，房地产拯救了中国。
市场化，市场化，多么美丽的幻觉，多么奇特的现象，一幢幢房子拔地而起，一摞摞金钱由此而生。
为什么会这样？因为政府需要钱，更需要经济发展，需要GDP。土地财政，就是这样神奇而华美的袍子，可以让平庸的官员显得智慧十足，让无所事事的冷门机关变得百鸟朝凤。
这就是市场化，可是，在这件华美袍子上，难道就没有一点点破绽吗？事实恰恰相反，这件袍子上，满是虱子，以及他们叮咬留下的缺口。
随着房改的发生，“土地财政依赖症”深入膏肓。转让土地获得的财政收入，来得快而潇洒，而且支出方式也更随心所欲，不在地方人大的监督范围之内，为GDP主义铺出一条金灿灿的康庄大道来。
中国的GDP标准，其实并非始于改革开放，早在历史上，“父母官”这种称谓就表明，身为一个地方的行政长官，有义务让辖区的所有民众感到幸福，其中自然包括物质生活的提升。
但是，GDP成为明确考核官员行政业绩的标准，还是改革开放之后的事情。的确，GDP的增长，能够给老百姓带来各种看得见摸得着的实惠，如社会保障水平提高，人民生活富足。但是，如果过分看重GDP，一切以GDP为中心，就会导致GDP主义。
我国目前的官员考核体制，仍然是一切向GDP看齐，GDP是否增长始终是考核地方政府业绩的重要指标。
其实，一个官员能够数十年如一日地发展辖区内的经济，提高GDP，也无可厚非。关键在于，政府官员特别是主要领导的流动性很强，今天还在甲地主持工作，明天可能就会因一纸调令前往乙地履职，因而对于官员的考核必定是非延续性的。
俗话说在哪说哪的话，这客观上也滋生了官场的急功近利式政绩观。官员的智慧就这样被催生出来，到了一个地方，先看看哪个产业最有可能迅速提升GDP，好让自己有足够的政治资本火速升迁。这就涉及到另一个概念：“面子工程”。
所谓面子工程，顾名思义就是呈现在社会大众面前、具体有形、能够让官员长脸的工程。现在的面子工程多数表现为一个地区的地标性建筑物以及广场、路灯等设施。在官场生态中，哪个地方的楼高、广场大、商业区金碧辉煌，那个地方的官员就觉得面子特足。
无论是增加GDP，还是兴建“面子工程”，都需要钱，而且是短期内大量投入。那么钱从何来呢？中国向来都是“富中央，穷地方”的格局。伸手向中央要钱，第一是不现实，第二是非常困难。正如前任总理朱镕基表述的那样，“税收返还（转移支付）的工作做得不好，要靠地方‘跑部钱进’，求爷爷告奶奶才能拿到”。
此路不通，只能转向掌控大笔资金的商家巨贾，以业招商，以商生钱。这是一条不错的路线。但由于任期有限，加之很少有人愿意“为他人作嫁衣裳”，能够在最短的时间内生财（GDP）就成为许多政府官员的第一考虑。
历数各行各业，最后选定了房地产业。因为房地产涉及产业链长、耗时短、见效快，只要有几块好地皮，那么土地出让、职业征税多条路线“跑步进账”，GDP来得又快又猛烈，怎么让官员不欢喜呢？
但是站在社会经济发展的大局高度，从长远看，虽然大力刺激房地产业、维持高房价，的确可以拉升GDP，为当地政府挣足面子，但是过度依赖房地产，甚至放任房地产一业独大，不去有计划、有步骤地引导其他产业发展，所有的财富都有可能成为罪恶之源。
张爱玲的《更衣记》中曾经有一段话：“以前的人吃力地活了一辈子，所作所为，渐渐蒙上了灰尘；子孙晾晒衣裳的时候又把灰尘给抖了下来，在黄色的太阳里飞舞着。回忆这东西若是有气味的话，那就是樟脑的香，甜而稳妥，像记得分明的欢乐，甜而怅惘，像忘却了的忧伤。”
对于地方政府，疯狂拆迁搞出的不只是此起彼伏的上访，长远来看，对土地的过分依赖将使得地方政府丧失结构转型的良好机遇，或许在不远的将来，所有生活在当地的居民不得不重新审视那些年一起欢喜过的高房价……
“对资本说道德，就像对妓女说贞操”
在中国房地产的利益链条上，房地产商是仅次于政府的得益者。要论得益的豪爽程度，房地产商无法与政府媲美，至少，作为政府的合作者，开发商扮演的是“干活的”角色，他们要负责把房子建好卖掉，不像政府，只要把把关，签签字，就可以把土地出让金和高额交易税纳入囊中了。
即使作为“干活的”，开发商的利益率依旧是远高于其他行业。所以说，开发商是贪婪的，当然，这样的贪婪，绝对合情合理，甚至不需要一点点道德上的羞耻感。
这不就是市场经济吗？如果把作为监管者和土地供应者的政府排除在外，作为单纯的买卖双方，开发商与购房者之间，并无道德上的关联，只有商业的契约。因此，开发商就算把自己建好的房子定一个再离谱的价格，那也是他的意愿，更是他的自由。
当然，他们之所以敢于定价高于人们心理预期，因为市场有需求。根据中国社科院的分析数据，2009年房地产行业平均毛利率为5572%。数据来源：中国社科院，《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010~2011)》。然而，高达50%的平均毛利率依然被认为大大缩水了，还有些经济学家给出了高达500%的房地产商自有资本回报率。
房地产行业专家梅新育则给出一个更加合理浅显的测量房地产利润的方法：“在中国，每年一度的各类富豪排行榜上，房地产富豪们始终占据着显赫的地位。而近年来，许多其他行业的企业，包括联想等高科技企业，也纷纷投身这个市场，似乎也为‘房产暴利’提供了佐证。”梅新育：《房地产利润惊人反暴利亟待破题》，中国新闻网，http://newsxinhuanetcom/house/2011~04/27/c_121352463htm。
中国青年报，《房地产开发商自曝业内潜规则：暴利从何而来》，http://financeqqcom/a/20100702/003557htm。
2010年7月，《中国青年报》有一则报道，题目叫《房地产开发商自曝业内潜规则：暴利从何而来》。报道中，某位自称“5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元”的匿名房地产商对部分暴利猫腻娓娓道来：
有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共75395平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余48305平方米的土地已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在082左右。而事实上，当初的规划容积率是16，这样开发商又多出了078的容积率开发空间。
我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积34万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建住房的4000平方米后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可销售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。
巨大的利润空间，进一步放大了人的逐利本性。与此同时，人们对于房地产商的“贪婪”也开始口诛笔伐。
房地产商用各种手眼通天的本事和暗渡陈仓的钻营技巧，通过一种最轻松的方式快速赚得大笔利润，这样的人，是商人的加强版，他们在道德法庭上被批判得体无完肤。甚至连温家宝总理也在2011年网友在线交流时提醒房地产商：“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”
然而，房地产商显得很“无辜”，他们说自己身上确实流着“道德的血液”，他们有大爱，爱祖国、爱人民、爱民族、没有一个是汉奸，也有小爱，爱家人、爱员工。
借用牛刀一句话，“对资本说道德，就像对妓女说贞操”。话糙理不糙。实际上，房地产商如果奉公守法，合理赚取利益，他们无疑是构筑多元社会不可或缺的力量。但是在当下中国，他们的利润率确实高得吓人，之所以这样，并非房地产商本身是恶魔，而是整个体制环境造就了这些怪胎，他们成功钻了各类制度、规定的空子，与当地相关权力部门共同分享了一块巨大的利益蛋糕。
实际上，如果说开发商是贪婪的，那么，谁又不是贪婪的呢？
房价一路乖张高扬，买了房的，房价上涨意味着家庭财产市值增加，即使只有一套仅供全家蜗居的小户型，在一二线城市也足以跻身百万富翁之列，情不自禁为自己偷偷戴顶“投资有道”的高帽子。
与此相对，还没有买房或正准备买房的，则叫苦不迭，计划5年内买房的被强行抻长到6年、7年甚至更长。一直悉听“砖家”们信誓旦旦以人格、名誉、身家性命作为筹码的降价预言，在望穿秋水中忍受房价愈涨愈高的煎熬，消费能力承受范围内的购房平方米数从100骤减到80、70甚至50，比提着菜篮子的家庭主妇们更深切感受到存款缩水的切肤之痛。某些人开始在网络江湖兴风作浪，清新婉约的女人变为满脸戾气的“灭绝师太”，阳光豪爽的男人也慨叹世态炎凉与婆婆妈妈起来。一遇些鸡毛蒜皮的小事，也要肆无忌惮地站在“网络大街”上，撸起袖子骂街、动用牵连祖宗八代的“网络暴力”。
房价持续上涨，房子渐成奢侈品，居住属性退居其次，不断有人愤怒地声称，这一辈子都不买房了。这种情绪化的宣言，确实激起了人们对于房地产商的痛恨，大家选择性地忽视了高房价背后的实质——倘若把房价暴涨看作一种罪行，那么，房地产商只是一个帮凶而已。
与这种情绪化的怒吼相对应，富人尤其是“买走半幢楼”的富人则显得淡定许多，他们在购房面前自如地挥金如土，一方面低调行事，但另一方面又进一步引发社会对其进行诸如“投机分子”等负面道德评判。
可是，这又如何呢？市场经济不正在于自由买卖吗？哪怕这个买卖的畸形程度严重超过了常识，只要还有人愿意交易，就是正常的。只是，我们的房地产市场先天不良，实际的买卖双方是地方政府和消费者，没有别的竞争者，如此一来，房地产商只是一个中介而已。
当然，凡事皆有两面性，开发商并非全为奸商，也有一些开发商不惜冒着行业“害群之马”的骂名，坚持逆势降价、不受贿……不过，负面事件引发的负面情绪具有非同寻常的蔓延速度，大家都患上了“坏消息综合症”，一提到开发商，就齐呼该死，这真是盲目又无奈的悲剧。
一轮又一轮的“圈地运动”
关于房价的脉络，似乎已经简明易懂——土地所有者坐地起价，坐收渔利；开发商充当雇员，赚取零头；买房者处于食物链底层，悲催挨宰……
哀民生之多艰，似乎在这个时代有了新的定义。那么，土地的价格为什么这么高呢？这似乎是个天真的问题，但这就是问题所在。
几乎所有的人，都认为中国的房价高得离谱，房价必须降。那么，应该跌到什么价位？站在消费者的角度，当然是“没有最低，只有更低”，一平方米一千元甚至更低才好。如果跌不到那个价位，一平方米一千元也不错。如果还是无法实现，那就跌回五年前的价格。
其实，不管价格如何变化，底线摆在那里，那就是基本的供求关系。供方包括土地、住房，需方则是不断进城的居民。
再深入一些，影响供求的关键在于供方，也就是土地和住房。住房的数量是有弹性的，可以向高处发展，但是土地却是固定的。
中国的18亿亩耕地红线是决定中国房价高低的那个固定因素，以18亿亩为限的理由是“如果少于这个数字，中国粮食安全受到威胁，就会出大乱子。”这个红线，简直成为吓唬小孩的“狼”，屡试不爽，无人敢于尝试。
2008年12月24日，由经济学家茅于轼任理事长的北京天则经济研究所，在“粮食安全与耕地保护”课题学术成果发布会上称，确保18亿亩耕地以保障粮食安全的观点是错误的，甚至是有害的。原国家粮食储备局局长高铁生当场拂袖而去，随后网络上痛斥声四起，茅于轼背上了“卖国”的“民族罪过”。
有了茅于轼的前车之鉴，很少有人再直言不讳地质疑18亿亩耕地红线的合理性。当然，也有经济学家、学者委婉指出，只要将农业生产率或单位面积耕地利用率提高到一定程度，就不必担心粮食不够吃的问题。如经济学家陈志武提出“人造”庄稼用地的观点：
现代农业技术能够人工仿造阳光以及任何所需要的气候效果，特别是由于人造气候以及生物工程已大大加快了蔬菜及庄稼的生长周期，比如在南方，许多蔬菜原来一年只有两季，现在可能只要一两周就能长好。也就是说，现在一亩地在一年里能重复种植27次。
如果我们将一亩地盖成30个楼层，每层楼都通过工人温室生产蔬菜，每层一年完成27季蔬菜生产，这一年的产量相当于过去405亩地的产量，等于把一亩农用地的供应量放大了404倍！陈志武，《为什么中国人勤劳而不富有》，中信出版社，2008年10月。
就算说得再好，关于那个“狼”的传说也没人敢越雷池。
在这个紧箍咒之下，城市土地无法扩大，周边农民的小产权房也得不到承认，算来算去只剩下仅地方政府有处置权的城镇国有土地、农村集体用地。房产用地规模受到限制，房地产用地成为稀缺资源。
土地为王的时代，开发商铆足了劲抢夺土地资源，地价就在一轮一轮的“圈地运动”中涨了起来。几亿，十几亿甚至几十亿的地价。土地价格年年翻高，这就决定了房子的价格从根上飞涨了。
仔细想一想，在这样的供求关系之下，房价不高，才怪呢。
“土地财政依赖症”
地价高，所以房价高；房价高，所以拆迁户漫天要价；政府必然会出手，以法律之名，以合法的土地所有者的身份出面，与拆迁户谈判，甚至动粗。国家三令五申，不许暴力拆迁，可是真金白银的事儿，哪是白纸黑字、三令五申就能刹住车的？
社会转型期，一些地方政府与土地死磕到底，“土地财政依赖症”病入膏肓。中央政府屡屡放出狠话，打出狠拳，要求地方政府配合，给高房价来个“瓮中捉鳖”，地方政府敷衍了事，拖拖拉拉不说，还有可能明打暗护。
地方政府为什么要依赖土地？前面说过了，GDP主义之下，土地收益见效最快。那么，地方政府又为什么如此急切地渴望收益？一方面，因为经济发展是硬道理，是考核官员的标准；另一方面，地方政府确实也需要巨额资金谋发展。
可是地方政府不是经济组织，全靠税收，税收不足，只能卖地来筹集资金。税收为什么不足呢？有人说，“都是分税制出了问题”。
1994年实施分税制以后，中央政府与地方政府以75%：25%的比例共享所有地方企业的主体税种增值税。
此时，在中央与地方的多年博弈之后，土地出让金作为地方财政的固定收入归地方政府所有。其他税种大多要上缴中央。
于是，地方政府的财政权力不断被削弱，亟须扩大开源渠道，不在中央分享范围之内的营业税、土地出让金成为地方政府提高财力的“两手抓、两手硬”。
其中，土地出让金还属于非预算资金，为预算外收入。所谓预算外收入，就是其收支的来龙去脉受到的是软约束甚至不受约束，一位退休财政官员直言不讳：“对于预算外资金，虽然需要层层上报，但是上级政府一般不对这部分资金的分配和使用多加限制。而对于非预算资金，上级政府则常常连具体的数量也不清楚。……土地开发的净收益，管理和使用相当自由，规模远远大于企业税收，在如此巨大的利益驱动之下，地方政府几乎‘一窝蜂’扑到土地开发为主的城市化上来。”《重启财税改革》，《瞭望新闻周刊》，2011年2月。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，2004年地方政府土地出让收入为5894亿元，到2010年是29397亿元，占地方本金收入的比例分别为4956%、71%。数据来源：《聂梅生：房地产市场与调控政策分析》，http://hhousesinacomcn/n/2011-04-19/141143772_8shtml。以杭州市为例，仅2009年一年土地出让金就高达1200亿，与2008年(2433亿元)同比增长39322%，夺得全国第一。
如此巨额的收入，远超过企业纳税，地方政府何乐不为？
除了土地出让金，还有一大笔房地产税收。实际征收的房地产相关税种有12种之多房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。其中向外企征收的城市房地产税于2009年废除，固定资产投资方向调节税也从2010年暂停征收。，其中营业税及附加税、企业所得税、土地增值税是主项，营业税为销售收入的5%，企业所得税分为预征和清算两环节，预征事先假定企业利润可占销售收入的15%，为销售收入的375%；土地增值税因项目有所不同，平均为销售收入的45%，林林总总的费用相加，房地产税收的总体费用占销售收入的15%左右。
简而言之，地方政府只需要多批几块地，让房产商多盖几座楼，白花花的银子就进入财政口袋里了。对于地方政府而言，有了生财之道，简直喜极而泣。
究其原因，说是分税制出了问题倒也有一定道理。曾被王石作为敲门砖的分税制，重新走进“逼穷”地方政府并使其患上“土地财政依赖症”的舆论阴影中。
但是，分税制的推行者朱镕基并不这么认为。2011年5月，在清华百年校庆之际与清华师生座谈中，朱镕基说《朱镕基与校友谈时事》，凤凰周刊2011年第15期。：
我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。这个绝对不是分税制的错误。地方没少收钱。(财政收入)总共8万亿，一来一回(地方)收回来7万3千亿，还少啊？还没钱？现在地方有的是钱。这房地产（问题）根子就是房改政策错误。”
攻击分税制，说分税制掏空地方财政，造成农民贫穷的人，根本就是无知！去年（2010年）全国财政收入83000亿，其中，地方直接收入4万亿，中央税收返还（给地方）33000亿，两者相加是73000亿。
看来，分税制没有“逼穷”地方政府，相反，给了地方政府过多的财政自由，或许这才是让他们不顾一切搞房地产的原因。
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