过去几年间，房地产价格的飙升令人眩目，大量热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的投资回报。

“吉芬”效应迟早会过去

房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅升值反而快。比如，在北京两年前如果以4000元/平方米的价格在比较偏远的地段购买普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000—10000元/平方米之间，投资回报率为100％；反过来，在两年前购买中档公寓花费大约8000元/平方米，而今天的二手房的成交价在1.2万元/平方米左右，投资回报率不足50％。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。

内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，导致土豆价格暴涨，而老百姓反而购买更多的是土豆而不是其它价格上涨很少的奶酪和牛肉。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购买更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。这就是“吉芬”效应。过去两年低档民宅价格的上涨正是“吉芬”效应的体现，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购买中高档住房的居民不得不更改购房计划，转而购买性价比低的住宅，这也是民宅价格大涨的根本原因。

“土豆”不会总是卖高价，民宅从长期来看也没有太大投资价值。第一，低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都会让高端自用客户却步，因此无法长期维持高价；第二，就政策导向来看，政府限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。

捕捉地产未来热点

过去几年，全国掀起了轰轰烈烈的购房运动。在“居者有其屋”的想法支配下，人们不计代价的购房，这种全民性需求的爆发是房地产尤其是民宅价格飞升的原因。而随着居民收入的提高，大量中高端群体居住升级的需要会推高中高档公寓的价格，这可能是未来5年房地产发展的趋势。而“以房养房”、“以租抵贷”（房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供）的房产投资方式依旧是目前最火热的一种投资方式。

目前，北京地区中高档公寓价格都已过万元，偏高的价格让中高档公寓成交略显沉寂，但相比低档民宅，中高档公寓无论一、二手房屋性价比都更高，投资潜力更大。在前两年全民的购房热潮中，北京大量的中高端群体仓促购买了小户型或低档住宅这样不适合自己的房屋，随着居民对房地产价值认识的逐渐理性，以及居民收入的提高，未来中高档公寓必将再次成为市场追捧的热点。

核心价值是投资的关键

一些外行的人认为中高档住宅总价高、维护成本高，不如购买小户型或低档住宅好出手。其实这样的想法不完全合理，就比如你投资了一个好的产品，成本高，但收益也给力；相反，买股票不买长期看好蓝筹股反而买价格便宜的垃圾股，就没多少提升空间，甚至赔本。所以说，从投资角度看，中高档住宅长期风险反而要小。

首先，高档住宅的投资属于富人间的博弈，政府干预可能小。相反，很多人过度炒作普通民宅有违国家政策导向，未来不确定政策因素非常多；其次，从国外的经验来看，日本也曾因日元升值而出现了房地产价格飙升的局面，当泡沫破灭的时候普通住宅下跌幅度超过100％的比比皆是，但高档住宅的下跌幅度明显要小。

房地产投资需首要考虑的因素就是地段，高档住宅投资更是如此。以中长期投资房地产的角度来说，最常见的投资误区有两个，一是认为城市中心区就是最好的地段，实际并非如此。随着城市的发展，中心区也会发生变动，导致中心区变成“老城”；二是投资风景怡人的郊区，但实际情况却会受到当地生活配套和日益拥堵的城市交通影响。日本等很多发达国家的富人最终选择回城，回城首选的住宅恰恰是中高档公寓。通常随着国民经济同步增值的地段是核心商务区和核心教育区（比如北京海淀的高校聚集区），而核心商务区和教育区一旦形成几乎没有迁移的可能。投资中档住宅可多关注这两个区域。