作为固定资产，房产既看得见也摸得着。这几年，随着房价的不断上涨，人们对房产投资的热情也持续高涨。所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。作为投资产品，与股票和基金比较，房地产相对稳定。这是因为房地产市场长期看好，只要具有相对超前的投资眼光，都会得到一个较好的投资回报。

很多人以为没有钱就不能投资房产，所以大多数人都说自已有强烈的致富欲望，可却没有投资！其实这样的人很适合投资房地产，房地产最适合没有钱的人来起步投资。因为房地产投资靠的是“智”而不靠 “资”，而“没钱”正是发动智慧最大的动机。

也许你不相信，但现实生活中房产投资“操盘手”为数众多，可谓“八仙过海，各显神通”，但由于“表达能力不足”“缺乏专人整理”“保护财富隐秘”等原因，这些人的投资绝技一直都“深藏地下”、“秘而不宜”。为什么不管房价涨跌，都能够立于不败之地？为什么不用自己的钱也可以投资房地产？为什么可以保证交易各方都是“赢家”？其实，解决的方法常常很简单，不管你是何种人、不管你是否有钱，你都可以大声宣布：“我没钱，但我一样可以投资房地产买房致富！”

灵活学会“转”的运用

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

虽然房产是不动产，但它可售、可租、可抵押，又具备有效抵御通货膨胀的优势，所以一直受到投资者的青睐。前些年，我国楼市狂飙，房产投资者从中获利不少，全国掀起了房产投资的热潮。

某个新楼盘为了促销进行打9折的优惠，不少人看了之后都十分心动，小张更是如此。因为他今年准备结婚，这个地段这个价位的楼盘可不多见，据他了解，去年这个楼盘一期开盘时房价要高出现在很多。所谓“机不可失，时不再来”，小张打算买一套以备结婚之用，可是手头没钱又不想错失购买的最佳时机。这可如何是好？忽然他想起来现在与父母共同居住的这套房屋可以抵押给银行贷款，这套房屋目前在他的名下无贷款。他打听了一下，从申请抵押消费贷款、办各种手续到银行审批、批贷、放贷最快也得一个半月的时间。可眼下打折优惠销售已经是末期了，自己心爱的户型偏偏又只剩下最后一套，现在办理贷款手续也来不及了，这下把小张急坏了，不知道怎么才好。

小张这个案例，就专业按揭顾问分析，有一个两全其美的办法可以让小张采用，既能让他申请到贷款又不会延误购买时间，那就是，小张可以选择“先典后贷”。所谓“先典后贷”，就是先“典当”后“贷款”，特别适用于小张这样的情况。具体做法就是：

第一，小张要想申请到抵押消费贷款，就要以个人信用资质和银行审核为前提，才可以进行“先典后贷”业务。

第二，委托典当行为小张名下的这套用来抵押的房产进行评估，然后根据市值以及小张的个人信用拆借给小张需要的钱款。一般来说，当日就可放款，最长时间为5天。不过在此期间，小张也需要支付一定的典当利息。假设小张需要借100万，借期为一个半月，按照现在典当行的最低月利息3%计算，小张除了要返还借款额外还需要一个月支付3万元的利息给典当行，另外半个月按日利息计算。

第三，在进行典当业务的同时，小张可以办理另外一个业务，那就是抵押消费贷款业务，在小张个人信用资质较好的情况下，根据银行批贷、放款速度，一个半月左右的时间银行贷款下来后，小张就可以用贷款的钱还清典当行的借款了，同时还能购买到心仪已久的房产。

虽然这个先典当后贷款的举动给人以太过大胆的感觉，但却也不失为急于用钱周转资金的好方法。虽然典当行的月利息较高，但小张购买的新楼盘打九折，以100万计算，节省出10万元，而典当月利息只有3万，用这笔钱支付可以说是绰绰有余了。

投资房地产不是有钱人的专利

日常生活中，普遍的工薪阶层或中低收入者都抱有“有钱才有资格谈房地产投资”的观念，认为每月固定的工资收入应付日常生活开销就差不多了，哪来的余财可投资呢？“投资房地产是有钱人的专利，与自己的生活无关”仍是大部分工薪阶层的想法。而事实上，越是没钱的人越需要投资房地产。

大众的生活信息多来源网络、电视、报刊等媒体，这些媒体关于投资房地产的方略是服务少数有钱人的“特权区”。如果你受这方面的影响太大，而产生这样的想法，那你就大错特错了。芸芸众生，所谓真正的有钱人寥寥无几，大多数还是中下阶层百姓和中产阶层工薪族。由此可见，投资房地产是与生活休戚与共的事，没有钱的人或初入社会又身无一定固定财产的“新贫族”都不应逃避。即使生活捉襟见肘，收入微不足道亦有可能将眼光放在在房地产投资上，如果你“玩转”运用得当，更可以自己“翻”好几个身呢！

总之，小钱的力量不能忽视，因为再多的钱也是一分一分拼起来的，就像零碎的时间一样，只要懂得充分运用，其效果就自然惊人。没钱也可以投资房地产，投资房地产要先立志，同时也要有一种好的心态。

房地产的收益率与空置率、经济周期有密切的关系，但空置率和经济周期波动在不同国家和地区是不同步的，或说它们之间的联系度也是比较低的。如，北美、亚洲和欧洲三大经济区在过去25年里的GDP增长率相关性仅为0.26，选择全球化房地产投资战略就像将“鸡蛋放在不同的篮子里”。全国各地的房地产价格不可能完全一致，各地房价之间毫无比较参考可言。即便在同一城市，不通地段的房价也相差甚远，黄金地段的房地产可能爆出天价，而地理位置相对较差的房地产可能无人问津。需求大则房屋售价就高，这给那些独具慧眼的有心人提供了高盈利的机会。由此也可以避免由地域经济不景气而对房地产的影响，从而使风险分散，获得稳定的收益。

投资种类丰富、市场广阔

房地产投资种类丰富这种特点，有利于资产优化组合。新兴市场的国家和地区与成熟发达的国家和地区，都被国际房地产市场所包括，不动产的种类繁多，包括仓储、工业、厂房、住宅、办公楼、商业门市等，投资产品也极其丰富，既可以用直接投资兴建、收购方式拥有不动产，也可以用房地产信托投资基金方式获得所有权。丰富的投资产品和这样大的市场，为获取国际资本优化资产组合，提供了最大利润上的便利。

房地产的弊端

（1）投资额大

“有钱炒房地产，没钱炒股票。”相信这句话你一定耳熟能详，这句话从侧面反映了房地产投资额大这一特点。买邮品、买股票投资数额可多可少，弹性较大，房地产则不同，最便宜的房产也要十几万元，几十万、上百万的房地产也非常普遍。由于房屋价值大和生产周期长，致使要投资房地产，就必须要具备足够大的投资资金。

（2）变现能力差

所谓的变现能力，是指通过出售房地产，把房地产转化为现金这一过程的难易程度。一般房地产须持有一个合理的时间后，寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手。而投资者在某一时期急需用钱，把投资的房地产转换成现金也是很自然的事。但由于房地产价值量大，要经多次交易才能脱手，所以导致房地产的变现能力差。要想迅速在短期内变为现金几乎不可能，为了能迅速售出房地产，就要使其售价远远低于市场的公开价格，这可能导致投资者产生巨额损失，所以在投资房地产之前，要对房地产变现能力差这一特点做充分地了解。

（3）投资风险大

众所周知，风险就是遭受损失的可能性或者不确定性，这点是针对未来的。任何投资都有风险，按照经济学理论，风险的大小和获利水平的高低一般来说成正比，盈利率高则风险大。业内人士公认，房地产投资资金数额大、占用时间长、变现能力差。从这个角度讲，房地产投资风险仅次于股票投资风险。放眼世界各地，房地产市场都很活跃，而且波动又较大。所以，发达国家及我国每年都有相当数量的房地产企业破产。房地产投资风险多种多样，十分复杂，对中小投资者来讲，主要包括：利率风险、变现风险、经营风险、购买力风险、意外事故和自然灾害风险。如若你在近期内也想跻身到房地产投资者的群队中，一定要记住不能只盯着收益，而忽略了各种投资风险。

（4）运作难度大

投资者在投资房地产之后，不管是租赁还是房屋买卖，都要花费大量时间和精力来管理房地产。因为房地产投资与其他投资不同，主要有以下几个方面：

第一，为了物价、税收、维修、环卫、工商、消防、行业管理等的需求，房地产投资要和很多部门打交道，甚至还要处理一些意外事故。

第二，房地产业涉及方面广，与多种行业密切相关，如市政、金融业、建材业、自来水供应业、建筑业、邮电业、园林等。这些行业与房地产业共同发展、互相依存，所以作为投资者必须要密切关注这些行业的动态。

第三，房地产业是涉及最多专业知识和知识密集型的行业，投资房地产涉及社会、法律、气象、地质、市场和管理学、建筑学、心理学、经济学等方面的知识。