据估计，现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房，已超过国内生产总值的100%。有些人手上竟然有十几套、几十套，甚至成百上千套房子。空置率估计已逾30%，产能超过了实际需要的两倍。

　　一般来说，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　2011年新屋供应量达到33亿平方米左右。估计2012年的在建面积已经达到100多亿平方米。

　　如果继续保持年供应量33亿平方米，按每套100平方米计，年供3 300万套，5年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳 4.95亿人，超过了目前城市户籍人口总数，也大于农民工流动人口的总和2.5亿，既远过于80后、90后、00后和10后的总和，也远过于未来20年的城市人口增量。但是，对于新生一代，以及需要换房的人群，还有为建造城市华厦劳苦功高、常居底层的农民工，有多少人能负担得起时下的房价呢？

　　中国社科院发布“2011年房地产蓝皮书”称，从全国来看，近几年中国城市化速度已经开始下降，新增家庭数量的峰值已于近年完成，每年带来的住房需求正在减少，所谓刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。从2008年开始，城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。与此同时，房地产投机未得到有效抑制；房地产税费制度不合理，单方面提高了土地与商品房的成本，助长了囤房囤地，造成了房地产资源的闲置和浪费。

　　在这种供需结构现状下，房价之所以能够居高不下，原先公众一直认为，私人房地产商和投机客是哄抬房价的罪魁祸首，如今矛头指向了政府和国企。究其根源，则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果。

　　一个重要的原因是土地被垄断了。

　　中国土地为国家所有制，地方政府拥有土地实际垄断权力。在追求GDP政绩，以及快速创收的驱动作用下，地方政府通过高价拍卖土地，致使土地资本化率越来越高。2009年全国土地出让收入达到1.4万亿元，2010年则达到2.9万亿元，而2011更达到了惊人的3.3万亿，占地方政府财政收入的70%以上。土地升值是地方融资平台运作的前提，房价拉动地价，地价又推高房价。

　　关于土地对房价的影响，一方面是土地价格直接推高了房价，不同的省份房地产企业项目开发中土地成本占的比例有30%多的也有超过50%的（最高的为上海，达52.80%）；而拆迁补偿费用也是水涨船高、漫天要价，通通转嫁到了无限攀高的房价上去。另一方面，土地垄断限制了土地供应规模，往往成为奇货可居的稀缺资源，形成了烘托高房价的特定背景条件。

　　华远地产上市公司董事长，大地产商任志强直指：“是政府高昂的土地出让金极大加大了住房建设的成本，老百姓不敢骂政府，只好拿开发商来出气！”

　　很多人开始反省，如果没有政府的纵容，开发商敢这样肆意妄为吗？房地产最大的炒家其实是地方政府，与追求暴利的开发商形成了利益共同体？

　　在开发商当中，国有地产企无疑拥有强势地位；更有甚者，许多本来主营业务与地产风马牛不相及的大型国企，如中化集团（Sinachem Group）、中冶集团（Metallurgical Corporation of China）和中国电子（China Electronics Corp）等，从经济振兴计划和银行新增贷款获得了巨量资金，不顾风险地纷纷大举进军楼市，与中央政府避免房地产市场成为债务驱动的投机泡沫的努力背道而驰，充当了地产界的新兴势力，活跃在中国主要城市的各个土地拍卖会上。它们在全国范围内制造了一系列“地王”神话。

　　财大气粗的国企，以“地王”雄姿拍下珍缺的土地资源后，甚至囤积居奇，长期不予开发利用。例如2010年9月19日，中冶集团以200.34亿元的天价拿下南京市下关区总体量67万平方米的NO.2010G32以及G33号地块。按照预期规划，中冶应于2011年上半年开工。然而该地王项目仅在2012年7月份举行了一场开工仪式后就再无进展，原因可能与该集团净利润急速下滑有关。

　　国有地产企业巨头任志强，也痛感这样的国有企业与市场经济不相容。他说：“国有企业肯定走向垄断，垄断就是与民争利。”喊出了“消灭国有企业”的口号。

　　中国的房地产业已经与各种利益集团牢牢捆绑在一起。其所以能够假市场经济之名，行垄断经济之实，并且愈演愈烈，权力腐化、以权牟利、权钱交易是必要条件；与房地产业相关的官员腐败潜规则横行。最近在反腐斗争中揭露的案例显示，贪官几乎无不拥有大量房地产，动辄两位数，甚至上百套。

　　各地房价高企的今天，折射出来的贫富分化，更导致仇官仇富情绪。

　　2010年以来中国政府为抑制房地产过度投资和投机、实施限购令，加强保障房建设，改善低收入阶层住房条件，推动房价合理回归的措施，是必要的和合理的。如果不能坚决抑制非理性涨势，主动有序地释放楼市天量泡沫，不仅不可能建立起健康的公正的社会消费结构，那曾经发生在日本以及美国房地产市场的危机就势必在中国重演。

　　尽管当前过高的住房价格使得80%以上的民众没有支付能力进入住房市场，2012年第四季一些城市的楼市价格上涨，京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。在这种情况下，国内地产股表现抢眼，不少企业纷纷进入土地市场。这种现象说明，多年来房地产宏观调控效果十分有限，说明高昂的房价不仅没有下跌，反之又开始上涨，以投机炒作为主导的房地产市场性质根本就没有改变。

　　2013年2月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

　　在3月1日公布的实施细则中，规定二手房交易按差额所得20%征收个人所得税。

　　尽管中国国务院希望打击房地产投机行为，但也给予地方政府更多治理本地市场的回旋余地。面对地方政府如何执行相关措施存在的不确定性，遏制房地产投机的计划恐怕同已往那样，往往雷声大雨点小。

　　当下控制力主要来自限购，而不是革除积弊以及充分发挥市场作用。实践表明，没有一系列制度上的革新，不经脱胎换骨的手术，不足以彻底拨乱反正，却会产生不良的副作用。

　　为控制房价，对非户籍人口等进行限购、提高首付比例等措施，会把很多原来买得起房的人逼入租房市场，结果反而推高租金价格，更加不利于低收入人士解决住房问题。政府在加大保障性住房、公租房建设的同时，也应制定更加倾向租房人的政策和法律法规，让更多的人愿意去租房，而不是买房。

　　其实，对于高价豪华大型房产，何不在不予银行贷款的情况下，让有钱人自由采购，予以消化，又何必实行限购？

　　如果要有效抑制房屋投机，就要强力增加课征交易税、房产税、增值税；对多套房产和空置屋征收高额税；并提高购置多套房产的贷款门槛，直至不予放贷。

　　如果要制止开发商追逐暴利，不必扼住融资渠道以限制其发展，宜是通过税务政策，例如利润超过一定百分数的部分高额或全额征税，促使开发商降价销售，并通过政策引导，强化诱因，吸引开发商积极加入保障房的建设计划。

　　如果要从制度上以保障土地平价充分供应，就要限制地方政府垄断土地资源的特权，但同时要为地方政府建立健全的税制，获得稳定的税收，从根本上消除依赖土地财政的强大诱因。

　　如果要终结国有企业一窝蜂投机房地产业的乱象，就应取缔国企的特权地位，限定国有企业的投资边界，造成一个平等的合理的竞争环境。

　　如果要让贪官显形，把存量房逼出市场，就须在《公职人员财产申报法》立法基础上，推行阳光法案。

　　早在自1987年，国内首次提出官员财产申报与公开制度；1994年《财产申报法》被列入全国人大立法规划，但未进立法程序，至今尚未实现。据报道，25年来，曾有27个市县先后试点官员财产公开。很多试点热闹一阵后就改弦更张，退步到原来的只申报不公开了。

　　事实上，如果只申报不公开、不核查，申报就容易变成毫无意义的“盲人眼睛、聋子耳朵”。

　　去年底，广东省决定在珠海市横琴新区、韶关市始兴县，对领导干部家庭财产公开制度进行试点，这一反腐新举措，引发社会强烈关注。例如，被称为“房叔”的广州市城市管理综合执法局番禺分局原政委蔡彬，个人房产在网上曝光之后，纪检部门只用了半天时间，就核实到“蔡彬拥有21套房产，却只申报两套”。

　　最近中央反腐力度日渐增强，一些拥有大量房产的“房叔”、“房姐”案件不断暴露，官员抛售房产传闻不断，成为舆论的一大热点。某位官员若被引起关注，财产的盖子被揭开，由此可能引来纪检机构乃至司法部门的调查，进而被“双规”，成为阶下囚。但如此个案式的曝光，无法从根本上抑制权力的腐败。

　　因此，官员财产申报和公开制度应尽快从试点阶段向更广的面上铺开，而且申报必须与公开并举，方有足够震慑力和真实效果。对此，实际上早已成为社会共识。

　　如果要满足普通民众的社会性购房需求，政府必须大量增加保障房（经济适用房），尤其是廉租房，让房地产投机或投资价值大幅缩水。2010年推出的5年3 600万套的保障房政策即可视为是中国房改政策的重大修正，可视之为意义深远的第二次房改。

　　如果要问房地产市场长期健康蓬勃发展的最大潜在支持力量是什么？答案无疑是“推进城市化”。而“推进城市化”的最大障碍在于户籍制度。现行以出生地确定户籍的制度，大分为农村户籍和城市户籍。农村出身者即使被容许进入城市“暂住”，也仍然是农村户籍，在就业和医疗、教育和养老金等等公共服务和社会福利方面，以至购房许可和信贷待遇等方面遭受不公平待遇。当然，改革户籍制度，对于社会发展进步的正面意义，远不至于房地产行业一隅。