我完全不看好养老地产，原因比较简单——它们离想像近，离人性远！那是一个近半都靠臆想和美化描述出来的一桩生意——我有一座房子，面向大海，春暖花开；或者——我有一座房子，面向自然，鸟语花香。这其实是中青年对老年生活的想像。我们正在经历但未曾经历过老年社会，养老地产所虚构的生活成为如今中青年的海市蜃楼。

绝大多数养老地产都是打着养老的旗号卖定位尴尬的郊区房产，这些房地产完全不适合时间紧张又有孩子要上学的中青年，那就只好打着周末休闲度假或者养老的旗号，反正把房子卖出去或者借着养老地产的名义把保险卖出去就是王道，卖出去以后到底是用来养老还是用来养老鼠，他们可不管。

人生缺什么就最想什么，热闹忙碌中的中青年人最渴望的是“采菊东篱下，悠然见南山”的悠闲自在与亲近自然，因为这正是中青年当下所缺乏的。但老年人最缺乏的不是悠闲和亲近自然的机会，他们有大把无聊的时间，他们最缺乏的是热闹，越接近生命的尽头，就越害怕孤独和寂寞！而所谓郊区养老地产，事实上是把老年人往孤独和寂寞的生命隧道里送！

现在所谓养老地产，完全忽视了老人最大的需求——要温暖，要热闹，而不是清寂。以为有好山好水好医疗就可以。其实老人只需要热闹，其他反倒在其次。现在的养老地产是反其道而行。我曾经在课件或文章中提到，2013年底，我的一位客户朋友在广州近郊有一处地铁边的连排别墅，就是留给老人住的，环境优美，但老人只住了一晚上就再也不住了，原因何在？答曰：“太安静了！”我让她“毫不犹豫地卖掉”，她听从了我的意见，在2014年全国性楼市低迷前成功实现“农村包围城市”。

相当多数的养老地产认为优山美地、好房子好设计，偏高端住宅外加好的医疗服务就可以，有的宣传从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，也是极大的误会。生命越老越淡然，对物质的需求反倒退居其次。而医疗服务方面，世界上绝大多数老人80%以上的医疗费用是花在临终医疗上，平时一个全科小诊所就能对付。而在临终医疗方面，那就是一张病床的需求，并没有特殊的外部自然环境要求。

越是老年，越要与丰富多彩热闹多姿的生活为伍，与年轻人为伍，与少年儿童为伍，这样他们才更有活力与激情；即使偶然遇到“险情”，在人海之中也比在山水之间更容易被发现被救助，人海中比自然中更安全。让一堆老人扎堆凑在一起的养老方式，多数时候是迫不得已，并不是最科学最人性最人道的办法。天天都只有一堆老人在一起，不断看着熟悉的人逐渐离世，会加剧老人的暮年心态，未必是一种好选择。

所以我判断现在大量建设的养老地产（其实还应该包括大量城市郊区休闲度假类项目，甚至不排除一些豪宅）会成为真正的“断代产品”，就是只有现在买的那批中青年年老时去住，成为“自买自住型产品”，只住了一代人的一小段时间，以后就会乏人问津逐渐衰败，像日本今天正在发生的状况一样，等这批老人相继离世以后，这些养老和郊区地产就再也卖不出去也无人居住了，最终唯一的命运就是等待被拆除。

1949年以来直到1998年，长达半个世纪的时间里中国人几乎不盖房子，不知道房地产怎么回事，所以1998年以后房地产市场一启动，什么新鲜概念都能卖钱，什么郊区豪宅、养老地产、海景房、山景房、旅游度假房等等，加上过去十几年通货膨胀给房地产带来的财富效应，让人误以为只要买房就能挣钱而且是稳赚不赔挣大钱。但是很快，买单的时候就要到了！