1、有关限购限贷

京沪限购，我也不赞成短时间内推出，倒不是别的原因，是土地供应上不去，尤其主城区我们有效的用地供应，我们实际上是没有土地供应，供应量很小。

广深前两天有一个消息，是广东省房协领导讲的，可以择机推出限购，广深可以退出，尤其广州价格确实不高，它跟天津有点像，这样的话，可能最后保留了两个京沪，这两个超级城市，它一定是短期内退不出限购，因为现在说实在话，你人口流动到广州到深圳的人，不能跟北京上海来比，尤其北京的人口，到底有到多少，一直没有一个官方的数据，但是我们估计50万到100万，那怎么可能放开限购呢，所以在任何的地段，任何的时间点，我一直在说，北京放开限购一直是暴涨的这种局面，一定在短期内你把这个土地供应加上去。

尤其北京市场现在二环以内不能拆了，拆不动了，拆不起，所以这样的话，对于北京市场这是一个极个别的例子，北京市场也不会受到限购政策的的影响，它遏制住房价，因为北京2012年各个区域的房价上涨了30%到35%，2013年也是这个，虽然说官方数据是20%多，实际上各个区域都涨了30%多。

这样的情况，确确实实限购也没有多大对房价的抑制作用。但是北京一线城市今年上半年的楼面地价又比2013年最高点又涨了50%以上，这是比较要命的，所以说我觉得加大供应这个肯定是要做的事。市场才能稳定。

我们一直在讲，实际上我们整个10年条房价是微跌暴涨，基本上主要是80%的涨幅实际上都是因为供需矛盾越来越强大，现在的难题是供需，而且供需我觉得短期内解决不了的。

2、房产税

房产税我是不太看好的，因为不动产登记我们现在的条例是说，权利人和利害关系人主动申请，政府才主动给你登记，绝对不是说政府去主动为了管理来给你强制登记，所以这样的话，短期内不动产登记不会对楼市产生多大的影响，那么房地产税这一块，现在它的实施应该说难度很大，就是因为你的整个产权登记，包括评估价格登记难度很大，各种房屋产权在购买取得的过程中，差异太大。那你如何形成征收房产税的格局？所以这样的话，短期内所谓的长效机制，我觉得10年很难落地，对上海和北京是大的压力。

3、京津冀一体化与楼市

有关京津冀一体化对京津冀楼市的影响：我住在廊坊，对京津冀一体化，我的观点跟好多人不一样，京津冀一体化和楼市没有关系，但是廊坊是北京市廊坊特别行政区，它就是因为它的地理位置，那么京津冀一体化对天津包括对武清、对保定房价没有丝毫的意义，但是廊坊不一样，廊坊以及上海附近的昆山、花桥这个完全是因为地理位置。这几个地区，是地理上的京沪。

有一个共识，六环北京的房价明后年由于楼面地价的关系要上到四万到五万，这是42个新盘明年要做到的，要实现的，那么以廊坊现在的房价8000多的房价，我认为廊坊三年之内涨到1万5这是很正常的，实际上我跟我的粉丝讲的时候，廊坊有几个投资的最重要的地区，第一个首推固安、第二燕郊，第三就是潮白河区域，这就是地理位置，它只有地理位置有关系，那么再往外就是廊坊市，香河。

我搬到廊坊以后基本上市场我看了，廊坊市区北邻的大兴区采育镇，现在它的楼面价也到了1万多了，我们廊坊的房价就是采育往南的位置现在是5000到6000这个房价，廊坊主城区最高就是到8000多，所以你手中的廊坊二手房一定是储存下来，这个房子不要卖。固安前年年底的时候是3000多到4000，现在涨到多少？所以固安总体是上涨的。2017年开始第二机场开始建，实际上北京市整个南部发展，我最看好的是固安，因为我们的北京装备制造产业很多产业是往大兴走的。

（我赞成发改委李铁主任的观点，大城市辐射范围是30公里、50公里半径，但是，北京地区辐射到香河永清廊坊市区涿州涞水易县等地尚可以理解，保定唐山天津包括武清，楼市与京津冀一体化几乎没有任何关系。石家庄市作为河北中南部唯一可能的区域中心城市，楼市向好是一定的，但是，不要挂京津冀一体化概念。再有一点：不论谁主抓，京津冀都不可能实现一体化！）

4、海外市场投资

最近关注了一下的海外市场，包括很早的时候，跟英国一家地产公司邦瑞地产（号称英国万科）有一些的接触，实际上咱们讲到底谁的机会更大，是中国还是海外，肯定不言而喻那是中国的机会太大了，那么实行海外的投资这一块也不可能涨的很快。作为融资的一个手段一个工具的可能性最大。

如果投资人他是给儿子买一套房子也可以，因为海外的房产它持有成本比较高，毕竟来说人家是征收房产税咱们现在还没有征。所以这样的话，海外房产购买比较便宜但是持有成本比较高，这就有一个成本的因素。再有一个我们中国，大家的生意机会在国内，所以你在海外可以有一套房子，你必须在北上广深也要有房，你这样的话，才能发展你的生意。这个就不可能撤出。我有一个朋友在澳大利亚开发，号称一个大楼盘5万平米。所以它的机会、需求没有那么大。

5、土地拍卖价的由来

首先是这个土地拍卖价怎么来的，拍卖时，地方土储部门都设置一个底价，然后几个企业竞拍达到一定的高点。我是做开发投身的，实际上这个底价，基本上确定是按照成本价上利润来的，什么是成本，就是征地拆迁安置的成本加上城市基础设施的建设成本，开发成本，融资成本，合理利润。这个成本组成我们的土地地价的底价。底价出来之后，拿出来就是到拍卖市场去拍卖，拍卖出来这个价格，加上容积率因素，各地政府配套建设的保障房要剔除出去。这样的话商品房部分的单位地价，我们叫楼面价。楼面价就是你还没盖房子，单独土地成本达到多少，北京这两年之所以六环区域的楼面价高，实际上是我们配建保障房的比例太高了，尤其是疯狂配套建设自住型商品房，致使北京六环区域的商品房部分的楼面价大涨。北京是全国配建保障房比例最高的，各地挂在嘴边的政绩保障性安居工程，基本上都是要求开发商配建的，当然有区域配建，也有项目配建。

这样的话，就把六环区域的楼面积价格推到2万到2万8之间，还有更高的，看到3万多还有5万多的楼面价。这个楼面价加上你加上你的安装成本，加上其他各种成本，那样的话，得出来的售价，必然是楼面价一倍以上。这个没法办了，现在就是它一定是地价推着房价走地，那么比如说，那我不买你不会降价吗？你不买可以，我可以不买地，所以上周北京两块地流拍，这种流拍是地方政府承受不了的。所以限贷政策转向，转而支持首套房与改善型二三套房也是必然的。（中央人民广播电台经济之声直播节目文字版）