近日，业内着名高富帅毛博士的一篇演讲稿网上疯传。虽然文中观点未经证实或未经全部证实出自毛博士，但基本观点、论据个人认为相对客观，只是对关于反腐败因素和人口因素对房地产市场的影响略有疑义。可能是毛博士身份的特殊，或者是时间有限，文中观点没错，但很多话只说了一半。文章信息量太大，暂且不讨论行业发展和全国市场，单就北京房地产市场而言，毛博士说：“这个城市太蹊跷，我也搞不懂”就未免过谦了。毛博士不是不懂，只不过有些话不说。可是，这样很容易被人误读，试想，连毛博士都看不懂了，天下岂不是要大乱？作为晚生后进，地产界的黄老师也在业内混迹十多年，姑且抛砖引玉，窃以业界良心谈一些个人观点。一家之言，未必周全，其实个人也没什么惊人之论，这些东西业内基本都有共识，只是想给绝大多数不太了解我们这个行业的客户一些信息和观点，莫要草木皆兵。

首先：我的观点是：未来两三年北京市的新建商品房价格一定滞涨，甚至阶段性下跌。这里所谓的价格下跌指的是我们通常最关注的北京市预售商品房的签约均价。那是不是说房价就要下跌了呢？请注意，是签约均价下跌，而不是房价下跌。为什么呢？因为游戏规则改变了。北京市去年出台了一个自住型商品房政策。这个政策非常高明。从去年开始，北京新增土地供应中70%的住宅都被政府限定为自住型商品房，由政府定价，价格比周边在售商品房价格便宜30%甚至更多。也就是说在拿地阶段，政府就开始限价。再加上公租房、廉租房、限价商品房等保障性住房，未来市场供应量的绝大部分都属于政府管控的资源。今年下半年开始这些产品会陆续上市，未来两三年如果坚持这个政策，北京市的成交均价一定会停涨，甚至下跌。因为成交结构变成了以保障型产品为主的市场。

但这对老百姓是好事吗？先来看看这个政策的核心：开发商竞地价、限房价。在拿地环节是完全的市场竞争，保证政府的土地收益不下降；卖房环节是政府规范摇号程序，统筹统销，保证开发商无暴利。核心诉求就是压缩开发商利润，保持房价稳定。所以，这个政策决定了开发商拿到地以后一定会尽量压缩成本，因为成本越低、利润越高；这些被限制了价格的产品基本不会太考虑产品品质，能住就行。能不能保证质量还要看开发商的良心和胆量。从表面上看价格是便宜了，但其实品质也下降了。就像奔驰开始做夏利了，品牌还是奔驰，但产品是夏利，那还能叫奔驰吗，最多也就是SMART；

您可能会说压缩开发商利润这是好事啊，没有暴利了，起码对老百姓肯定是好事。其实未必，因为这个政策还是没有解决供需矛盾问题。原来北京是靠价格来平衡供需矛盾的，比如市场上总共有5万套房子，谁能出更高的价格谁买，这是过去二十年房地产市场的游戏规则。现在规则变了，价格由政府根据它的政绩要求来定，政府定价比普通商品房价便宜30%，同类型的自住商品房定价也会不涨价或者只考虑通胀因素给予微涨。那么同样还是这5万套房子，给谁呢？政府说为了体现公平，那就摇号吧。好的，价格也限住了，分配方式也很公平，老百姓应该感谢政府啊！这都没问题，但接下来还是有问题了。因为房子便宜了，有便宜谁不占呢？能占一定要占，不能占想办法也得占，这是人性使然、无可厚非。于是，原本暂时没打算买房，原本根本没资格买房，原本买不起房、原本不需要买房的人都加入到了这个占便宜大军。于是，我们看到，最近几千套自住商品房出来，就是几十万报名摇号的。就像车牌限号一样，不想买车的人也摇号，让原本很需要车的人摇不到号；去年底，北京启动了第一批自住房恒大御景湾项目的网上申购，低于周边价格30%左右的售价，使得第一批的2000套房源有14.8万户申购量，申购家庭与房源比例为74:1。而截至3月5日，第二批自住房两项目合计申请数量已达38.1万户。其中，金隅汇星苑19.8万户，金隅汇景苑18.3万户。两个项目的合计申请数量已达38.1万户家庭，这两个项目将能提供5000套左右房源，即使按照目前的申购量来计算，申购家庭和房源比例超过71：1。从恒大御景湾和金隅汇星苑两个已经结束申请的项目来看，申请自住型商品房的热度只会是只增不减，老百姓的中签率会更加的低。

也就是说市场上同样有5万套房子，抢的人更多了，买得起的人也更多了，于是排队的时间也就越长了。北京市最近3年的新增住宅总量大约也就每年6—7万套，预计未来几年，每年自住商品房的上市量不超过5万套，这里面还有平谷、延庆等等很偏远的郊县的供应。要消化现阶段这批需求大约需要5—8年。

不能不说这是北京市房地产调控出台的一个最直接最有效也相对最公平的好政策。但任何政策都只会让一部分人受益，这个政策最大的受益者就是首次置业的刚需客户。尤其是有优先轮候资格的北京市户籍的刚需客户。但是，最大的受益者不一定是市场的大多数人，个人认为北京房地产市场中北京市户籍的刚需客户绝非市场的大多数。真正有买房需求的大多数是谁？是在北京没房没户口的北漂刚需，他们永远要排在优先轮候家庭后面；更大一部分需求是在北京有房的改善型需求客户。经过二十年的建设，北京户籍的人口中，真正没房的不多了，更多的是改善现有居住品质的需求，是子女上学的学区房需求，是工作地点变更的置换需求，是养老、生子、甚至生二胎带来的功能升级需求。他们是这个政策的牺牲品。原因很简单，因为没有了市场化的自由选择的权利，就只能接受要么排队摇号拼人品，要么去二手房市场淘金子，要么放弃改善凑活住着。所以，黄老师给北京户籍的优先轮候家庭的建议是既然优先可以占便宜，那就耐心等着占便宜吧。而非优先轮候家庭，尤其是北漂刚需，就四个字“听天由命”。

接下来说说剩下的30%商品房。这部分逻辑很简单。自住房开发商不挣钱甚至会赔钱，那就要在这些不限价的商品房里去获得利润最大化，这部分房价会大幅度上涨，也间接形成了富人补贴穷人的格局。这其实是对的，高端盘卖高价补贴刚需盘，各国政府都这么干。但这样一来最直接的问题就是中端产品没有了，除了排队摇号买刚需，就只能投下血本买豪宅。首次改善和中端改善型客户只能被推向二手房市场，这个问题后面再说。那么这剩下的30%不限价商品房未来命运如何呢？由于在拿地环节的市场判断发生了改变，很多开发商认为不限价的商品房少了，市场供应也大幅减少，售价也就会大幅上涨。于是，我们看到了六里桥6万的楼面地价、东坝5万的楼面地价、丰台长辛店48000的楼面地价、大兴3万的楼面地价。这也是毛博士看不懂北京的主要表象。因为自住商品房的限价，导致了不限价商品房成本的大幅飙升，于是未来几年，北京可自由定价的普通商品房价格将翻倍甚至更高。这也印证了毛博士的观点，当东坝卖到10万，长辛店卖到8万，大兴卖到5万的时候，会有什么样的人来接盘呢！这里面一定会有赔钱的项目，也一定会有成功的项目，即便是豪宅，也不能脱离实际购买力，也不能不正视区域现状和土地属性。黄老师认为，这部分商品房大多数不乐观，少部分能挣钱。其实，最悲催的还是想换大房子的高端改善客户。明摆着要多花钱了，多花的钱不是开发商挣走了，是补贴给刚需了。所以，黄老师建议，高端客户2014年能出手就出手吧，趁前几年拿地的项目还有房，价格也不太高，真等高价地项目都出来了，价格一定会水涨船高的。

说完了刚需和高端，再来说说中端改善需求。说白了这帮人都有房住，手里又没太多钱，黄老师就是这个群体的一员。这帮人总想换个大点的，品质好点的房子，或者离单位近点的，或者将来考虑孩子上学的。但我们北京真的是人多地少，大家得体谅政府，要是都想改善，哪整那么多供应量啊。所以说，政府不鼓励咱们改善，咱也别给政府添麻烦，好好工作没准哪天成了富豪，买房那就不是事了。要是实在忍不了，那就去二手房市场淘宝吧，北京存量房怎么也有几百万套，慢慢挑呗。但是，未来这部分客户就别再惦记新房了，我们的战场在二手房市场。

下面说说对北京二手房市场的判断，两年前黄老师就提过两个字“分化”。二手房市场基本还是市场化的，如果能把限购解除掉就是一个完全自由的市场化。在这里面有的房子是随着这几年大市普涨跟着涨起来的泡沫，也有品质很好因为限购政策被低估的优质资产。未来二手房市场会出现明显的分化。地段成熟、配套齐全、品质好的房子会继续涨，会跟着一手房的高端住宅一起涨；地段成熟、配套齐全、品质一般的房子滞涨，逐渐回归理性，这两天网上疯传降价100万的房子就是此类，其实不是降价100万，而是涨不上去了；还有一些地段成熟、配套齐全，但品质较差的老房子，在中心城区这些房子是大多数，这些房子未来几年会滞涨，时间越长估值越低，但这些房子租金会持续上涨，要想出手就抓紧，要不然留在手里收租金也可以，毕竟是持续稳定的现金流。需要警惕的是一些最近五年大规模新开发的区域，个人观点包括房山长阳、通州台湖、亦庄东区、顺义新城这些区域的次新房需要谨慎。这些区域普遍离城区较远，缺少产业支撑，配套又不完善、供应量相对集中。对于这样的项目，如果品质还不错那就留着自住吧，要是品质比较差的就便宜点卖给北漂刚需。

如果站在买家的角度，黄老师真的没什么建议，因为二手房市场容量太大，区域、产品、供应等等因素过于复杂，只能个案分析。买二手房是个体力活，需要经年累月的不辞辛苦的看房，更是个脑力活，因为一手房市场面对的起码还是开发商，开发商作为企业，有法律管着不敢明目张胆的骗。而二手房是个人交易，类似买古董，捡漏还是打眼全看各自功力。所以，需要多学多看多问多想，与房主斗，与中介斗，在战斗中成长。2014年，二手房市场的分化会逐渐清晰，想买便宜二手房的可以等等，尤其是刚需，且看且摇号，摇上了买一手房，碰见着急出手二手房的也可以杀杀价；而对于有学区房需求或者希望买到品相好的二手房的客户，今年是最好的时机，这些房子只会越来越贵。其实，买二手房最大的问题还是首付比例高、税费太高、贷款利率高这三高问题。这是制约改善型需求的三座大山。