有一首歌是这样唱的：时间都去哪儿了？还没好好感受年轻就老了。歌词催人泪下，也从侧面验证了中国已进入老年社会。数据统计截止到2014年2月，我国60岁以上老年人数量已超过2亿，预计明年将达到2.21亿。按照平均一年增加860万人的速度，到2025年将超过3亿。

面对当前社会化养老困局，以房养老话题被提上日程。近日保监会起草下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行“老年人住房反向抵押养老保险，又名放心保”。该保险就是我们通常所说的以房养老。

以房养老在国际上的通用解释为：“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。实际上，在国外一些发达国家，倒按揭是一种很普遍的养老模式。以美国老人为例，62岁以上，就可以将自有房屋抵押，每月领一笔固定养老金。房主继续获得居住权，一直到去世为止。去世后金融机构将其房产出售，所得收入用来偿还养老保险费用。

当然美国金融机构也不是白给老人那么多年抚养费，天下没有免费的馅饼，金融结构要经过一系列评估，其中最重要的四个指标是，老人现在多大，还能活多少年，现在的房产值多少钱，将来老人去世时这个房产还能值多少钱。经济账算清楚后，最终决定每月给以房养老的老人们多少养老金。以房养老举措推出，给老百姓多了一项解决养老难题的途径，但此招看起来很美，落实起来的难度很大，面临三大难题。

最大的难题是土地年限问题。居民名下的房产，只有土地使用权，那么在以房养老过程中，就存在抵押期间或者户主死亡后，产权可能到期的情况。虽然07年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，但是并未说清续期是有偿还是无偿。产权如何续接，是个大难题，直接影响到房屋价值评估，这是金融机构最为担心的。而在国外由于产权个人私有，该问题完全不存在。

还有一大难题就是以房养老可能会出现剃头挑子一头热。中国人的传统观念：养儿防老、传宗接代的观念根深蒂固，老一辈奋斗一生的“家业”都想留给子孙后代。其实早在06年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但由于长期乏人问津，最后不得不停办该业务。“冷遇”的背后，充分证明以房养老之路漫漫。

最后一大难题就是市场失灵问题：富家水浇不了农家田，说白了就是有房子的富人可能根本不需要以房养老，而真正没有房子的或者房子没有产权的人却没有能力以房养老。如果以房养老不能惠及大众，那么该政策的推出就失去了意义。还有一个问题就是房地产在中国随时面临政策调控的风险，如果一旦房价反转甚至出现大跌，那么金融机构的精算师们如何判断未来房价走势，如果控制倒按揭风险。

最近不少媒体甚至金融专家，谈到以房养老可谓眉飞色舞，高唱赞歌，称其为解决我国日益沉重养老问题的利器、解决我国日益严重老龄化问题的灵丹妙药。但上述三大难题不解决，以房养老还真的有点那么不靠谱。（刊载法制晚报）