城市的房子

虽然宋朝的官员薪俸较高，但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至连宰相也不例外，《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。

苏东坡的儿子结婚，没有新房，只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多，竟然也没有买汴梁的房子，直到七十岁时才许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千，“我生发半白，四海无尺椽”。

苏轼一生宦海起伏，四处漂泊，不置房产倒也罢了，欧阳修长期在京城生活，竟然没有买房子。他为此颇为苦恼，“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗：“我老未有宅，诸子以为言。东家欲迁去，余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产，后来还把空房子租出去，当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中，这样写租客的感受：“望月初请料钱，觉日月长；到月终供房钱，觉日月短。”

作为官商云集的京城，汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年，大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况，“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女”。到了北宋末期，城市人口增长了将近一倍，住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地？”

宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。蔡襄曾说：“昔年从商者，莫不避人为之，今诸王邸多置产市井，日取其资。”咸平七年（1004年），宋真宗下发圣旨，“禁内外臣市官田宅”；天圣七年，宋仁宗“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。

北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。

宋朝虽然在商业化方面走得很远，但并没有放松政治的救济功能。针对大量流离失所的底层民众，朝廷建设了大量的安置场所和福利设施，几乎是倾国之力。这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。（福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。）对于一些户绝屋，政府将其收归国有，用作居养院。

宋朝政府建设了大量公租房（类似廉租房），专设楼店务管理，并将房屋租金分为三个等级，如遇雨雪、庆典等特殊情况，房租可减免和缓交。“官司出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未经减者，遇大礼明堂赦文条划，谓一贯为减除三百，止令公私收七百。”

宋朝非常重视商业税，房地产交易中的契税被列为主要税种。开宝二年（969年），宋太祖赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契，租契限二月”。就是说，房屋买卖必须在交易后两个月内，到政府部门办理合同，缴纳契税。早期的房屋交易税只有2%，庆历（1041~1048年）年间涨到4%。进入南宋后，“人户典买田宅，每百收勘合钱十文”，契税高达10%。

中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”，未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。红契一般为官方统一印制的格式合同，比白契多了一笔不菲的契税。为了省钱，民间多选择白契。这与如今的小产权房类似。白契虽然可以省下契税，但它最大的麻烦是，一旦买卖双方发生纠纷，就很难得到政府的支持。绍兴十三年（1143年），南宋政府下令，“民间典买田产，赍执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官”。（本文首发于《企业观察家》杂志2014年第4期。感谢李开周先生对本文的帮助。）