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春节前夕，就在大众忙着准备过年时，京城开发商正经历着一场“破冰之旅”，所开发项目顺利取得预售证。据统计1月19日至31日，北京共有8个住宅项目取得预售证，其中3盘预售价格每平米超过4万元。此举标志着北京价格超过4万元/㎡的高端项目解禁确已成事实，同时普宅“限价令”也悄悄的“变脸”，当前已有楼盘以高于上一期成交价格成功取得了预售证。 自从房地产实施调控以来，北京作为首都，理所当然的起着带头模范的作用。每当出台调控政策，北京相比其他地区，总是时间最早、频率最快和力度最大，2010年出台的限购政策就是最好的例证。虽然限购政策被称为史上最严，但2013年初，北京房价上涨的压力巨大，而北京当年的房价控制目标是“新建商品住宅与2012年价格相比保持稳定”。为了稳定房价这只“猛虎”，北京或明或暗的出台了比限购还更加严苛的“限价”政策。 “限价令”分为两种：一种针对普宅项目的“两个不高于”。2013年4月，市住建委提出，新取证项目报价不得明显高于之前成交价，也不得高于周边同质楼盘价格。此令一下，京城不少楼盘放慢了入市节奏，尤其是有意图涨价的楼盘干脆推迟了入市时间。另一种是针对高价楼盘的。去年11月，市住建委专门召集开发商开会，明确年底前大幅涨价项目不批预售证，单价超过4万元/㎡的项目不批预售证。 限价令的推出，客观上对稳定房价，完成年度房价控制目标起到了关键作用。但“限价令”出台后争议不断，被诟病为北京房地产重回“计划经济”时代，该政策出台的目标就是“维稳”房价，好让相关领导年底顺利交差。但该政策并未改变北京楼市的供需矛盾，房价上涨的动力依然存在。被迫停止涨价房企肯定心有不甘，所谓上面有政策，低下必然有对策，开发商手段可谓五花八门。 有开发商为了取得预售资格，通过报低售价获得预售证件。等到实际开盘销售时，购房者要想买房，必须和开发商签订两份合同：一份合同为正常的买卖合同；另外一份是装修合同。比如一套房屋装修，开发商的成本可能是10万元，但收取客户30万元，通过装修款的“补贴”，开发商实际上变相提高了售价，等于绕开了“限价令”。面对这种不义手段，购房者并未反抗，道理很简单，你不这样买，照样有别人买。 马年刚一开年，北京放开对高端楼盘的预售价格审批制度，到底有何寓意？三中全会的核心精神就是市场将在资源配置中起到决定性作用，楼市也将遵循这一准则，未来房地产调控思路将采取更为市场化的手段，来取代现有的“非市场化”的行政命令手段，这就意味着过去七八年头疼医头、脚痛疗脚、单纯以控制房价为目标的，强制性手段很有可能慢慢退出调控舞台。 “限价令”松绑标志着调控思路的转变，未来几年京城楼市将遵循高端要放开、中端加大供应、低端有保障的原则。4万元/㎡的高端项目完全放开，价格完全有供需决定；而7万套自住型商品房的推出，将在一定程度上缓解供需矛盾，为中间阶层购房提供便利；而廉租房和公租房为低收入阶层保驾护航。市场手段为主，行政调控为辅，唯有如此，楼市才能真正走向市场化的健康之路。 |
