5月20日，中国社会科学院日本经济蓝皮书课题组发出惊人之语，参照日本房地产发展经验，北上广或仍将出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。

在当前房价出现2008年金融危机后从未有过的交易量收缩，部分城市出现价格下滑，并且部分一线城市的楼市也出现下滑的背景下，社科院的这个预测是极为大胆而出人意表的。对于房地产这样敏感复杂的资产价格，作为一个专业的研究机构一般是不会做如此干脆直接的预测的。但是既然做了这样的预测，那说明该机构对中国房地产形势和日本房地产历史都有相当深刻的了解和把握，不然不会下此断语。

该机构对房地产价格预测逻辑，与四维宏观金融智库（FHT）相同，他没有交缠在所谓开工率、房价收入比、库存、城镇化等等指标上，而是认为：高房价、高地价甚至房地产泡沫，如果离开了经济高速增长的底层支撑，则必然成为无本之木、无源之水，并最终导致泡沫破裂。

对，经济增长才是房价上涨的唯一动力，其他都是浮云，都可以忽略。

而相较于日本房地产历史，南开大学日本研究院副教授、全国日本经济学会理事刘轩说的很对，日本第三次房地产泡沫之所以破裂，正是由于房地产市场缺乏强劲的经济增长、收入增加和刚性住房需求等要素支撑，才最终导致房地产崩溃，并演绎了长达20多年的“跌跌不休”。

也是根据日本经验结合中国经济发展阶段，蓝皮书判断，未来十年，中国城市房地产市场还将面临一个长时期的价格上涨过程，特别是北京、上海、广州等特大城市，还可能会出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。原因是，借鉴日本房地产市场的发展经验，可以判断：在中国目前的经济高速增长阶段，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长和人口移动等因素的共同刺激；反之，只有随着未来经济增长速度的下降，城市化进程结束和居民收入上升，各地收入差距缩小，加之住房供应增大，住房难、住房贵等问题得到一定程度解决后，我国的房地产价格才有可能真正实现理性回归。

那就是说，要验证社科院判断的合理性，就必须确认未来十年中国经济还会否是一个“高速增长阶段”。

先让我们看看社科院所指的日本经济发展历程是什么情况。

按照国务院发展研究中心巴曙松的归纳，他把日本经济从1955年以来划分了四个十年。

第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞，典型投资主导模式推动发展。

第二个十年，开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。

第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。

第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。

而与日本经济四个十年相对应，巴曙松也把房地产分成四个阶段。

第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。

第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段。从55年到66年日本城市化56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。

第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显着变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。

巴曙松把我国目前房地产发展的阶段大概归结为第二个十年，这个阶段显然是一个房地产健康发展的十年，因为经济在快速增长，人们居住的需求也在增长。而从社科院日本所的研究来看，他们也把目前中国的房地产阶段应该是看作第二个阶段，因为，他们认为还有下一步真正泡沫积累的阶段，也就是投资需求大于居住需求，地价轮番上涨，房地产供给远远大于需求。在他们看来中国房地产发展阶段刚刚结束第二个理性阶段，正要赶上最后的疯狂，因此北上广深还将出现超越预期的疯狂。巴曙松写这篇文章时是在2010年8月，目前他已经认为中国房地产进入长期拐点趋势，显然观点已经修正。

这种看法到底对不对呢，中国是否还有一个房价疯狂上涨的阶段呢？四维宏观金融智库（FHT）认为，答案是否定的，如果把房地产泡沫的支撑点看作是经济增长的话，那么可以肯定这个支撑已经没有了。

日本实际GDP达到1990年的最高点5.5%左右，然后到1991年大幅下滑到2.5%左右，这是日本经济走入衰退的开始，而就是在这一年，房地产泡沫破裂，房价和地价开始大幅下滑，经济进入恶性循环中。

而反观中国经济，其GDP到2007年达到历史最高点14.2%,2008年由于金融危机后大幅下滑到9.2%，房价也曾出现一定的下滑，但是后2009年则政府推出四万亿刺激，2010年达到10.3%后，经济开始回落，到2013年到7.8%的水平，很明显看出来，中国经济快速上涨的势头已经结束，现在高层最为理想的是维持在7%左右，这就是所谓的新常态，但笔者估计难度大，原因说的太多了，长期观者本智库文章的读者都很熟悉。

经济一旦下滑，房价地价的支撑因素没有，投资房地产就没有了投资价值，许多人就会抛售房产，就会形成连锁反应，这就是房价进入长期熊市的原因。

当然中国人口众多，领土面积广，发展不平衡，但是在房地产市场上，其实很简单，越是落后的地方房子涨的越少，其泡沫也不大，对整体经济影响不大，而经济发达地区，泡沫严重，对整体经济影响也大。所以在房地产市场上，中国没有特殊性。

中国不同于日本的有两个，一个是土地财政，地价直接连着财政收入，而地方财政收入又连着投资，因此泡沫破裂其危害性要高于日本。

第二个是，此轮经济下滑伴随着人口增长率的下滑，也正好在刘易斯乖点附近，60年代出生的这一波人开始计划生育，发达地区他们大多是至能养育独生子女，而现在正是这些独生子女结婚买房的时候，而这批独生子女在发达地区大多父辈都有多套房，到了80后一带结婚的时候，他们已经不考虑买房了。

而从不发达地区进入城市需要买方的人，一个是他们收入赶不上高涨的房价，而且他们不像70后，有父母亲的积蓄为他们首付，他们的父辈60后已经是月光族，储蓄的能力很差，没有能力供他们买房子。这种情况在日本经济中是没有出现过的。

现在大多数人谈到中国房地产未来还有空间，其中最有说服力的理由是中国的城镇化正在推进，而上世纪90年代，城镇化已经结束。其实这个观点也有问题；不论是否城镇化，关键的因素还是经济增长，如果经济不增长，城镇化救市空口说空话，农民进不了城，即使进了城也只能靠政府的保障房，哪里可能带动房价的上涨呢。

所以近期无论社科院的观点还是任大炮还是周小川的观点，都把城镇化绝对化了，尤其是社科院日本所在房地产阶段的划分上机械的套用日本历史，错误的认为中国经济还会高速增长，因此得出未来还有超预期上涨的荒唐结论。