内容摘要：物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”。该规定排除了有偿续期的可能性，并事实上规定了住宅建设用地使用权期间届满，自动、无偿续期。理由是，作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系，所以逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。

关键词：住宅建设用地使用权；自动；无偿；续期。

我国物权法第一百四十九条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”人们对此规定产生了许多误解，比如，有学者提出住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期以住宅仍然存在为前提。[①]也有学者认为，“考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众的切身利益的问题。绝大多数的住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关地规定。”[②]有的地方政府管理部门凭借《××市国有土地使用权出让合同》，准备再向土地使用权人收取续期对价[③]。《中华人民共和国土地管理法（修改草案征求意见稿）》拟规定“住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期。”其实，物权法的这一规定充分体现了立法者从保护房屋所有人的利益以及住房与人们的基本生存权的密切联系出发,对公民的生存利益给予高度重视。它简洁明了，虽表面上留下了后遗症，但实际上却由于一个立法技术上的表面错误反而意思很完善，很明确，实际上规定了住宅建设用地使用权期满自动、无偿续期[④]。只需进行立法解释，它就是一个意思完善的法条，无需再做补充规定。理由是：

一、无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。逻辑上，自动续期与无偿续期是相洽的，而与有偿续期是反对关系。反对关系是指A与E的关系之间不能同真，但可以同假。于是，若一个为真，则另一个必为假；若一个为假，则另一个真假不定。例如，已知“所有动物都能行走”为真，可以推出“所有动物都不能行走”为假；但是从“我们中所有的人都是北方人”为假，却不能推出“我们中所有的人都不是北方人”的真假来。逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。理由是：

住房建设用地使用权到期后的续期是合同行为，必须经土地使用权人和国家合意才能完成。无论国家规定的有偿续期条件多么优惠，都会使自动续期成为有成本的续期，都会使一部分土地使用权人因续期成本而放弃续期，都不是对所有使用权人的自动续期。而且续期成本越高，放弃续期的土地使用权人越多。然而，如果续期是无偿的，就不会有使用权人因续期成本而放弃自动续期。在这种条件下，放弃续期仅仅是财产权的抛弃，而不是因为续期成本而放弃。因而，自动续期只能在无偿这一条件之下进行。总之，作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系。由于自动是续期的既定状语，如果续期之前再加一个有偿作为状语，就会使有偿和自动相互排斥和否定，使该法条因逻辑错误成为废法条。前些日子，××市政府借地方文件收取土地续期对价的尝试最终失败就说明了这个问题。《××市国有建设用地使用权出让合同》第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条相互并列的条文之间出现矛盾，究其产生原因就是收取续期对价的动机在作祟：要想收取土地续期对价，就必须让土地使用权人“申请续期”，否则，收取土地续期对价就不具备可操作性。然而，申请续期显然是违背自动续期规定的，可见，想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，是《××市国有建设用地使用权出让合同》一面强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而另一方面却又强调土地使用者“申请续期”，自相矛盾、自我纠结的真正原因。××市政府是足够聪明的，但他们想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，最终没有成功。这从操作层面证明，自动和有偿在逻辑上是相互反对和排斥的，由于自动已经是续期的既定状语，无论通过何种立法形式，要绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，在逻辑上都是讲不通的，在操作上是不可行的。这样，自动续期与无偿续期的相洽性以及与有偿续期的反对关系，限定了自动续期只能是无偿续期，从而排除了有偿续期的可能性。

另外，从通常意义上理解，自动续期意味着无论土地使用权人是否同意国家规定的续期条件、是否已支付对价，只要土地使用权人希望与国家续期，国家就有义务与其续期，甚至完成续期不必经过特定的行政程序。这样，从通常意义上理解，自动续期与有偿续期的反对关系就更明显了。这种明显的反对关系排除了有偿续期的可能性，使自动续期成为国家的义务，实际上剥夺了国家与原使用权人讨价还价的资格，国家已经不能规定任何形式的有偿续期条件。

综上所述，无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。

二、续期的民事合同本质决定了续期的无偿性。不同于建设用地使用权出让，住宅建设用地使用权的续期不是行政行为，而是以行政行为为表现形式的民事法律行为，实质上是全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家之间的民事合同。理由是：1、续期合同的主体是两个平等的民事主体——土地使用权人和土地所有人。2、续期合同内容是纯民事性的，是居民对居住类国有土地享有和行使使用权的各项内容，包括取得条件、期限和权利义务等等。3、续期合同的标的是世界各国一般都允许流转的土地权利，是纯粹的民事权利。续期合同的主体、内容和标的决定了续期合同本质上是民事合同。不能把住宅建设用地使用权转让理解为开发商把其在地使用权出让合同中的权利义务概括转让给购房人，更不能理解为购房人不能获得大于开发商权利的权利，因为住宅建设用地使用权人的数量是不断增加的，而且每一个中国人都可能成为住宅建设用地使用权人，从而使住宅建设用地使用权人的集合具有人民的性质，而人民的性质决定了住宅建设用地使用权人不可能是国家的行政相对方，续期合同也不是行政合同。

民事合同的本质决定了，续期的条件应当由全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家平等协商。平等协商的结果不可能是协议，只能是纷争。也就是说，对于住房建设用地使用权期满后如何续期，住房建设用地使用权人和土地所有权人是有争议的。法谚云，“自己也不能做自己的法官。”。国家也不例外。作为土地使用权续期争议一方当事人的国家，既是争议一方，又是争议的裁判者，只有放弃自身对争议财产的利益，让利于民，才可能凌驾于争议双方（土地所有人和住宅建设用地使用权人）之上，才可能成为公正的裁判者。所以，作为行使裁判权解决争议的手段[⑤]，国家以法律的形式单方面规定续期条件，意味着国家已经放弃了自身的利益，以维护自己公正裁判者的形象以及法律的公正性。否则，国家在续期的问题上收取一分钱的对价，都不能摆脱既踢球又当裁判的尴尬，都不可能通过正当程序解决续期争议，也不可能实现续期问题上的实体正义。综上所述，续期的民事合同本质决定了，住宅建设用地使用权期间届满的续期，只能是无条件续期，即无偿续期。

二、无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。逻辑上，自动续期与无偿续期是相洽的，而与有偿续期是反对关系。反对关系是指A与E的关系之间不能同真，但可以同假。于是，若一个为真，则另一个必为假；若一个为假，则另一个真假不定。例如，已知“所有动物都能行走”为真，可以推出“所有动物都不能行走”为假；但是从“我们中所有的人都是北方人”为假，却不能推出“我们中所有的人都不是北方人”的真假来。逻辑上，自动续期限定了续期只能是无偿的，从而排除了有偿续期的可能性。理由是：

住房建设用地使用权到期后的续期是合同行为，必须经土地使用权人和国家合意才能完成。无论国家规定的有偿续期条件多么优惠，都会使自动续期成为有成本的续期，都会使一部分土地使用权人因续期成本而放弃续期，都不是对所有使用权人的自动续期。而且续期成本越高，放弃续期的土地使用权人越多。然而，如果续期是无偿的，就不会有使用权人因续期成本而放弃自动续期。在这种条件下，放弃续期仅仅是财产权的抛弃，而不是因为续期成本而放弃。因而，自动续期只能在无偿这一条件之下进行。总之，作为续期的状语，自动与无偿是相洽的，而与有偿是反对关系。由于自动是续期的既定状语，如果续期之前再加一个有偿作为状语，就会使有偿和自动相互排斥和否定，使该法条因逻辑错误成为废法条。前些日子，××市政府借地方文件收取土地续期对价的尝试最终失败就说明了这个问题。《××市国有建设用地使用权出让合同》第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条相互并列的条文之间出现矛盾，究其产生原因就是收取续期对价的动机在作祟：要想收取土地续期对价，就必须让土地使用权人“申请续期”，否则，收取土地续期对价就不具备可操作性。然而，申请续期显然是违背自动续期规定的，可见，想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，是《××市国有建设用地使用权出让合同》一面强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而另一方面却又强调土地使用者“申请续期”，自相矛盾、自我纠结的真正原因。××市政府是足够聪明的，但他们想绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，最终没有成功。这从操作层面证明，自动和有偿在逻辑上是相互反对和排斥的，由于自动已经是续期的既定状语，无论通过何种立法形式，要绕过物权法自动续期的规定收取续期对价，在逻辑上都是讲不通的，在操作上是不可行的。这样，自动续期与无偿续期的相洽性以及与有偿续期的反对关系，限定了自动续期只能是无偿续期，从而排除了有偿续期的可能性。

另外，从通常意义上理解，自动续期意味着无论土地使用权人是否同意国家规定的续期条件、是否已支付对价，只要土地使用权人希望与国家续期，国家就有义务与其续期，甚至完成续期不必经过特定的行政程序。这样，从通常意义上理解，自动续期与有偿续期的反对关系就更明显了。这种明显的反对关系排除了有偿续期的可能性，使自动续期成为国家的义务，实际上剥夺了国家与原使用权人讨价还价的资格，国家已经不能规定任何形式的有偿续期条件。

综上所述，无偿续期是自动续期逻辑延伸的必然结论。

三、无偿续期是国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺。续期是全体住房建设用地使用权人与作为土地所有权人的国家之间合意的行为。国家作为土地所有权人的法律地位以及续期行为的民事合同性质，使得国家自动续期的许诺具有民法上单方许诺的性质，因为这一许诺是土地所有人对土地使用权人的许诺。民法上的单方许诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人获得某种权利的意思表示。它是债的发生依据之一，不需要任何人的任何表示，即发生法律效力。作为对全体住房建设用地使用权人的单方许诺，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，可以理解为住宅建设用地使用权期限届满时，只要愿意续期，不论是否支付对价，其住宅建设用地使用权自动续期，而不必履行特定的行政手续。因此，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”的规定，赋予住房建设用地使用权人凭自己单方意志自动、无偿续期的权利，而强加给国家对所有的续期愿望或要求作出承诺的义务。如果国家在自动和续期之间加上有偿二字作为限制，就等于否定了自动二字，使自动续期变成非自动续期，实质上是国家变相收回了自动续期的单方许诺。法谚云“约定必须遵守。”，国家更应率先垂范，所以，当自动续期成为国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺时，无偿续期也已经随之成为国家对全体住房建设用地使用权人的单方许诺，国家应当也可以做的是届时对全体住房建设用地使用权人自动、无偿续期。