今天看了万科副总毛大庆的一篇分析房地产市场的内部演讲，如沐春风（演讲全文会附在文章后），作为一个市场一线的房地产管理者和研究者，毛大庆作为中国一流房地产的高管，能够接触到中国政商两界包括金融界的决策层，其信息和眼界相对开阔和权威，扎实的数据和严谨的逻辑分析，以及结论的审慎，都对人影响深刻，今天四维宏观金融智库仅仅从毛总关于反腐败对房地产市场的影响谈点体会。

（这里要说明的是，这篇文章由于数据敏感，分析到位，在市场上影响很大，估计不会得到演讲者的承认，因此本智库对该问的真实来源很难判定。即使不是毛总手笔，我们看重的是文中扎实的数据和逻辑推理，以及审慎而开放式的结论，希望读者能够重视。）

新一届领导上台后，反腐败那是绝对的史无前例，长驱直入，势如破竹，几乎以每周一到两个副部级以上干部的节奏，让人目不暇接。

从新一届领导上台后出台并严格执行节约从俭，反对奢侈浪费的政策到目前疾风暴雨般的反腐风暴，说明新一届领导目前核心的执政思路是：政治第一，经济第二，在政治和经济之间取舍时，新一届领导绝对选择政治，只要政治清明，达到自己的理想状态，暂时牺牲经济在所不惜。

比如反对奢侈腐败，对消费的打击不可谓不严重，高档酒店、娱乐场所、高档餐饮场所，收入断崖式下滑，一些高档私人会所、别墅区、高尔夫消费等地，都是陷入极度萧条，有些是整个行业的萧条，比如高端白酒行业从去年开始进入严冬，到目前都没有恢复的迹象。

不论是个人的感受，还是已经曝光的事实，中国最近十年的腐败，房地产是最重要的腐败重灾区，是房地产泡沫的推动者之一，其规模之大影响之深，现在很难有现成的数据，但是历史会给出答案。中国房地产领域的腐败典型的反映了资本主义原始积累时期的无序和血腥。

新的领导看得很明白，这个问题是国家命运的关纽，如果解决不好，经济再发展都可能由于政治的失败而成为泡影，而如果政治成功，则可能给经济未来的发展带来动力和活力，趟开一条康庄大道。

现在返回来说正文，毛总在演讲中把反腐败对房地产市场的影响称为“扰动影子”，他提供了几个细节：反腐败（星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大），作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。

同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（链家基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了），在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。

甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看（我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金）。

毛总把反腐败作为房地产市场的“扰动因子”，概括还是很准确的。这个至少说明，中国房地产市场供需基本面最关键的还是需求，需求不是有多少人要进城，有多少人没房住，而是有多少人买得起房，有多少收入承担得起高价房。也就是说，最关键的是，人们的手中要有货币。

那么什么时候会没有货币呢，其实货币只是银行给企业或者个人的债权，手里有货币的人其实就有了服务、消费或者投资的请求权，这个人为什么有请求权呢，因为银行觉得他会归还银行的债务，银行为什么会有这个看法呢，因为银行觉得他未来有收入，这是信用货币时代最关键的信用链条。如果经济不发展或者处于紧缩下行期，银行对个人和企业没有信心，银行就不会给企业和个人资金，那么个人和企业手里就没钱，那么需求就会收缩。

而对于房地产这样一个在中国已经单边上涨了几十年的消费和投资品，银行给个人和企业的货币授权已经很难追上房价的涨幅了，一旦这两者脱节，最终房地产泡沫就会破裂。

这是分析房价的基础，那么在这个基础之上，我们看反腐败对房价的影响。

反腐败如果很猛烈，没有退却的意思，并且已经抓住的贪官曝光名下的确有大量房产为其加重了罪责，这对目前持有大量房产的贪官的心理震慑力，就不言自明了，在自身乌纱帽、政治生命或者身家性命面前，区区几十几百套房子，或者几栋楼又算得了什么？那么提前变现不仅仅可以消灭罪责，而且还将黑钱洗白，这几乎是贪官唯一理性的动作。而目前有多少套房子在贪官手里，这个很难有数据，但是一旦他们倾倒向市场，将对市场构成什么影响，几乎是不用分说。

本智库在上面一篇文章中，已经引用了一位友人关于房地产对中国经济的意义，这里不用细说，只是据笔者观察，即使牺牲整个房地产行业，也要达到政治清明的理想境界，新一届领导的这种决心和魄力以及战略，几乎也是板上钉钉。

不过在此笔者还是激赏毛总把反腐败看作房价的“扰动因子”，房价下跌的根本原因还是经济下滑，如果经济向上，反腐败抛售就是一场富人们的饕餮盛宴，价格再高的房子都会有人高位接盘，因为他相信，他身后还有更有钱的主等着接盘呢，这就是房价的秘密。

万科副总毛大庆：房地产非政策性调控的萧条来临（全文实录）

今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：

（国家从2003年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个人有病），发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有 4部委以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自己的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态）。

这50个城市从13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍山、唐山之类的。

像沈阳这样的城市大概有30来个（在50个城市里面），基本由于市场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

辅助一个扰动因子，就是反腐败（星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大），作为我们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。