博文《三个因素将终结中国房地产盛宴》发表以后,收到几位朋友的反馈信息,承蒙关注,表示感谢。 鉴于大家提出的问题可能具有一定的共性,我尝试再做点工作,今天将讨论关于中国楼市是否会崩盘的问题,下周谈谈现在是否是入市购房的时机,供大家参考。 中国楼市会“崩盘”吗?这是许多人关心的一个问题。 “崩盘”的概念最初是用于股市,指的是一个股市短期内股价大幅度下跌,比如说单日或数日累计跌幅超过20%,一般就认为属于崩盘了。但这是一个大而化之的指标,尚未经“有关部门”正式下文确认,存在一定的争议。 “崩盘”被借用到楼市后,指的也是价格大幅度下跌,可量化的成分更低。因为股市相比楼市要规范得多,股价的可比性较高,一个股市有多少只股,涨跌数据也非常清楚,一旦发生崩盘比较容易看出来。一般而言楼市情况就复杂多了,楼价林林总总,相互之间可比性非常低。 可能大家会记得,中国楼市崩盘的预言每过上几年就会出现一次,但至今还没有一次“确诊”。 回顾近年来对中国楼市崩盘的预言,大多数都是拿外国楼市曾经发生崩盘的情况与中国相比作出来的。这是中国应试教育造成的不良后果之一,人们总是习惯于做判断题,而现实世界丰富多彩,千差万别,无法通过简单的比较得出“正确答案”。 上个世纪90年代初日本房地产市场的崩盘,是全世界迄今为止最大的一次房地产危机,给人印象极深。作为邻国,中国人对日本所发生的一切都非常关注,日本这次房地产市场崩盘经常被中国人提起,中国房地产市场某些动态指标一旦与日本当年崩盘前情况相符时,中国就有人拉响警报。 但中国楼市都挺过来了,崩盘没有发生。原因何在?中国楼市和日本楼市完全不一样,基本不存在比拟性。 日本是一个特殊的岛屿型楼市,中国则是全世界最大的新兴的大陆型楼市。中国楼市潜在规模大约相当于日本的十倍,中国的经济类型与日本区别极大,中国从南到北,从东到西的自然环境和经济社会发展情况的多样性和复杂性,在国土狭小的日本是根本不存在的。 美国也是一个大陆型楼市,其市场规模大于日本,但仍然远小于中国。与中国不同的是美国楼市经过了较长的发展历程,市场相对比较成熟,国民住宅拥有率很高。 2007年美国爆发了与楼市密切相关的次贷危机,住房价格下跌,购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资,导致部分家庭宣布破产。从严格意义上讲,这是一次金融危机,而并非典型的楼市崩盘。 因此,在全球范围内,目前还很难找到一个可以作为中国楼市崩盘研究的适合样本。 从中国楼市自身情况的观察和研究,我依然坚持我在上一篇博文中的观点,认为中国房地产“盛宴”即将终结,并一去不复返的概率很高,近三个月来全国楼市的发展变化貌似也支持了我的观点。 中国楼市有可能开始逐步退烧,走向常态,房价主要因国民居住的供求关系而涨跌,有时高,有时低;有些城市高,有些城市低;有的地区红红火火,有的地区变为“鬼城”;有的开发商数钱数到手抽筋,有的开发商破产;有的银行赚了大钱,有的银行贷款不良率大幅上升。在我们这个幅员辽阔的国家里,犹如东边下雨西边晴一样,这是再正常不过的事情了。至于“崩盘”吗?全宇宙最大的中国楼市可能永远不会出现,在等的人就别等了。 当然,正如你所知道的,我不是神仙,我坦白过去还曾经看走眼过。 |