导语：2013年11月13日，笔者给深圳、广州几家上市房企讲课，题目是“三中全会之新形势下展望2014年中国房地产发展”，一是2014年房地产形势如何？”二是“房价是否还会继续上涨？”、三是“未来房地产市场政策如何走势？”。2013年岁末，三中全会闭幕之后，2014年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。2013年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，无论是供应还是成交，多个城市今年9、10月份表现都已超过2011、2012年同期，回归至“限购”前。数据显示，经过9、10月市场的热销，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房销售面积已经超过了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量达到270.1万平方米，是2010年至今成色最足的“金九银十”。

　　一是2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其一是房地产市场2013年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。其四是土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象。其五是新型城镇化不断放出市场需求。其五是货币政策方面不会收紧，依然是稳健。

　　目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2013年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。2013年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化收益率在4%-8%之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。2014年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。

　　2014年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革、调控长效机制的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中国经济增长减速。房地产市场表现出平稳之下的变化，一是2014年房地产市场的热点城市（一线、二线城市）全面升温，三线、四线城市好转。二是高端楼市受到房产税试点与调控长效机制的推进出现波动。三是刚需市场会受到政策的大力扶持，改善需求会受到调控政策的环境和心理影响，投资需求依然被政策排除在外。四是房地产作为投资避风港”，价值凸显，全年房地产市场出现不俗表现。

　　二是2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、环境的变化、新规划的落实、城市与商业基础设施的跟进等。展望2014年，楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降、调控重长效构建，总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。

　　其实房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配。但是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。因此，供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。但是不是希望房价暴跌，是缓慢的合理上涨，低于人均收入的涨幅。

　　如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看，一是房价上涨80%因素与来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与2009年9.59万亿信贷就是房价上涨的主要因素。譬如人口的流动与人口的增长幅度，对房价影响大。二是只有20%的因素是房子本身带来的，地铁、交通、绿化、学校、新规划都可能带来房价的上涨。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。

　　三是2014房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。房地产宏观调控政策执行至今，基本达到了四方面的调控目标：1）是挤出投机需求和明显的泡沫。2）是确保保障性住房的顺利完工。3）是投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响。4）是商品房的投资规模回调趋势明显。其一是中央首次集体学习住房与三中全会公报及决定都会以市场化与稳定为主。基调将是以稳为主。事实上，根据历届政府的历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定，最终迫使政府适度放松调控政策。中国房地产市场的稳定、健康发展与经济稳定、金融安全休戚相关。因此，总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。譬如目前郑州、北京、上海、广州、深圳、南京、西安等收紧，而芜湖、温州等城市则放松。未来更多是住房保障方面的建设。

　　其二是房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。其次是房产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程。相应地，以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。可以把三中全会看成是推动“长效机制”建立的一个重要节点，但更多细化措施需要几年时间才能陆续出台。

　　其三是房地产项目资本金比例，上调回35%基本不现实，将导致部分中小企业面临“死亡”，甚至导致三四线城市全面崩盘。事实上，自去年第四季度开始，中央与各级地方政府频频“松绑”房地产政策，房地产行业的经营风险已大大降低。其四是第二次住房制度改革。加紧进行第二次住房制度改革，并以《住房保障条例》或《住房保障法》的形式固定下来，才能形成住房制度的长效机制，保障国民居住权。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“两条腿走路”。其五是房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。其六是限购令政策2014年不会退出，但是部分城市的限购令会面临着微调。目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等10个热点城市。